最三明房地产信息国信证券：基本面未出现显著复苏关注京沪房产新政效果-凯发k8天生赢家

　　行业：年末基本面未出现显著复苏。从统计局数据看，2023年1-11月，商品房销售额105318亿元，同比-5.2%，降幅较1-10月扩大了0.3个百分点；商品房销售面积为100509万㎡，同比-8.0%，降幅较1-10月也扩大了0.2个百分点。2023年11月单月，商品房销售额8157亿元，环比 0.8%，同比-8.6%，降幅较10月扩大了0.5个百分点；销售面积7930万㎡，环比 2.0%，同比-10.3%，降幅较10月收窄了0.7个百分点；销售均价为10285元/㎡，环比-1.2%，同比 1.8%。从日频跟踪来看，销售年末表现较弱。2023年12月31日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-16.1%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-6%、-10%、-22%、-23%；一线城市、二线天移动平均成交面积同比分别为-6%、-20%、-9%。截至2023年12月31日，30城商品房累计成交面积为13447万㎡，同比-8.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-11%、-12%、-2%、-10%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为-1%、-9%、-16%。

　　2023年1-11月，房屋新开工面积8.7456亿平，同比-21.2%；11月单月，房屋新开工面积8279万㎡，环比 17.4%，同比-14.3%，降幅较10月收窄了6.8个百分点。由于客观上当前已开未售土储占比较少，及主观上房企开工意愿增强，我们预计2024全年新开工有望 15%。

　　12月14日，北京、上海同步调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策。京沪本轮楼市新政扩大普宅认定范围、较大幅度降低利率、一定程度降低首付，对刚需有直接利好，有望激活置换链条，从风向标意义上来说，有助于传递高层扶持房地产的决心，市场信心有望逐步恢复，进一步带动地产销售缓慢复苏。

　　板块：本月跑输沪深300指数6.1个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌8.6%，跑输沪深300指数6.1个百分点，在31个行业中排31名。根据wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态pe为7.6倍比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态pe）高15.6%。

　　投资策略：随着置换链条的逐渐打通，市场基本面有望企稳回升，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善，取得销售和规模的稳定增长。同时，未来一年开工势能较大，城改 保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。1月核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。

　　风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。

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