各地楼市新政较劲儿：广州自愿退出一线上海想升超一线-凯发k8天生赢家

　　深圳于5月6日已出台一揽子新政，此次只是简单地落实5.17新政中的个人商业性房贷首付比例与​利率。

　　广州发布的是一揽子救市新政，因为4.30以来广州还没出新政，所以本次新政的性质与上海类似​。

　　2、首套房贷首付比例最低15%，二套最低首付比例25%，取消首套二套利率下限（不将自己视为一线了，上海不敢这么干）；

　　3、首套房贷认定标准改为按区（学习杭州好榜样），且只要有房出租或挂牌出售，新购房可按首套。

　　从限购放松力度、落实5.17新政房贷力度、首套房贷放松力度来看，广州与京沪深形成较大差别！

　　在救楼市方面，广州已不再将自己视为一线城市了，自降身段，争取空间，委曲求全！

　　一方面，在四个一线城市当中，从城市发展和经济发展角度看，原本广州就垫底，近几年又被重庆、成都、苏州、杭州等追赶的气喘​吁吁。

　　另一方面，近几年，在房地产方面，广州被杭州、成都紧追；如果从近两年房地产市场景气度上看，则广州明显弱于杭州​和成都。

　　比如，广州的新建住宅成交面积，2022年以来一直低迷，今年3、4月份，不及去年同期，也弱于去年四季度​。​当前成交量，明显低于荣枯线。

　　4.30晚上抢鲜放松限购，但新政力度太弱，基本上没对​楼市产生什么影响。

　　所以，未来几天，北京肯定要再出新政，除了像深圳那样落实5.17新政中的个人商业性房贷首付比例与利率，估计优惠程度与沪深相同；另外，限购很可能像上海那样外地人社保5年减为​3年。

　　关于上海新政，4月27日傍晚出台后，新闻炒得​热火朝天。这里重点分析一下。

　　4月底以来，全国很多城市出了房地产新政，其中力度比较大的是杭州、深圳；而上海新政的综合的力度应该超过了深圳，仅略弱于杭州。

　　从2022年下半年楼市降温以来，这是上海出台的最全面、最有力度的一次救治政策。

　　如果拉长时间链条，也可以说是2010年以来上海救市力度最大的一次。尤其是这次上海的限购对外地人五年社保减为三年，这一力度的放松是2010年10月份上海限购以来所没有的。

　　过去的两年多，上海主要有两次政策放松，一次是去年9月初落实国家关于认房不认贷的政策；另外一次是去年12月对普通住房标准进行了调整，看面积，不看总价，很多的房子由非普通变成了普通房，进而可以享受相关的税收和信贷优惠。

　　其他方面的放松都是零敲碎打，比如对于上海自贸区临港片区，人才类的限购大幅度的放松，比如去年10月和今年的1月对金山、青浦、奉贤的限购，对外地人有满五年的社保，减为满三年。

　　，放松力度比较大。外地人的社保由满五年减为满三年，远郊新城区社保减为两年，临港减为一年。

　　之前外地单身已允许在外环线以外购买房子了，这次还允许他们购买外环线以内的二手房；新房没有放开，因为外环线以内的新房很多，有价差的人比较多，需要摇号，这种特殊红利就暂时不想大范围的放给外地人。

　　多子女的家庭可以另外买一套房子；之前的限购、离婚和赠与都取消了；支持企业购买小户型的房子用作宿舍。

　　首套房贷首付比例由之前的30%降至20%，二套由之前的50%降至35%。首套房贷利率之前需要上浮10个基点，现在可以下浮45个基点，二套房贷之前需要上浮30个基点，现在可以下浮5个基点。

　　之前上海的房贷利率偏高，主要是根据2022年的国家相关政策，一个城市新房价格环比同比连续三个月上涨，贷款利率最多下浮20个基点。

　　这次5.17新政取消了国家层面对于首套二套利率的干预，因此上海目前的新房价格虽然还在环比上涨，但是已经有的利率下调的权限。

　　关于公积金贷款，首套和二套的首付比例跟商业贷款一样，都是同步下调的；同时贷款额度进一步增加，首套贷款个人额度由60万元上升至80万元，家庭由120万元调高到160万元。

　　除了上述三个重点之外，还对于以旧换新也给予政策支持，政府补贴换房者2-3万元左右。

　　总体来看，上海市这次救市力度还算是比较大的，它是在517新政之后出台的。在贷款方面和去库存方面，就有些额外的新政策加进去，比如限购放松力度。

　　一是，517新政意味着全国房地产的政策放松力度进一步加大，是全国大势所趋，上海也必须跟着历史大势走。

　　二是，当前上海楼市并不是很景气。我们看一下上海二手房成交量。今年3月反弹，但仍然略低于荣枯线月下降一成。而且​房价下跌明显。

　　5月27日傍晚，我看到上海政策全文时，就敏感的关注到一点​：重申了“房住不炒​”。

　　很多人可能会说，这样的提法很正常嘛，2016年底以来，不是一直在提吗？

　　其实呢，也只有老杨这样骨灰级的房地产政策研究者，才会觉察到这么一点点的异样怪味豆。

　　他们的反馈是新政公布之后，向他们打电话的主要是业主，想卖房子的人；而想买房子的人极少。

　　说明新政出来之后，觉得自己的房子更好卖了，卖家比较着急，咨询下自己熟悉的中介；而买家依然是不慌不忙，相当淡定。

　　中介朋友提供的信息是，虽然今年3月份以来上海的二手房成交量看似还可以，但在很多小区当中，性价比很高的一套两套房源，近两三个月看房的人数是挺多的，但是无法成交。

　　现在的买房者主要担心未来的几个月，未来的一年房价还会跌，他们其实是有购买能力的，但是买涨不买跌的心理非常要命哎。

　　第二，对短期未来的两三周的市场情绪和成交量会有促进作用；第三，房价短期内肯定难以止跌，还会继续保持下跌态势。还是那句话，病来如山倒，病去如抽丝。

　　当晚，一个粉丝跟我说，他哭了，开心的哭了，因为他满仓地产股，认为今天地产股会出现涨停潮。

　　这个粉丝，早在5月17日晚上问我，下周想满仓地产股，我回复他的是一个谨慎的建议。